재산평가

   - 평가원칙

   - 토지의 평가

   - 건물의 평가

   - 주식의 평가

   - 평가특례

   
 


1. 임대차계약이 체결된 재산의 평가금액계산

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산평가시 시가를 산정하기 어려운 경우에는 "임대료 등 환산가액"과 "보충적평가방법에 따라 평가한 가액" 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ⑤ㆍ62 ③).

사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가방법:Max[①, ②]

① 임대료 등 환산가액:(1년간의 임대료 기획재정부령으로 정하는 율)+임대보증금=(평가기준일 현재의 월임대료×100)+임대보증금

② 보충적평가방법에 따라 평가한 가액:상증법 61 ①∼④ㆍ62 ①∼②

(1) 1년간의 임대료의 의미

임대료라 함은 명목여하에 불구하고 임차인이 임차건물의 사용대가로 임대인에게 지급하는 모든 금액을 말하는 것이다(국심2004서2276, 2005.01.26.). 한편 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 "1년간 임대료"란 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말한다(재산-414, 2011.09.02.). 즉 "1년간 임대료"는 평가기준일로부터 소급하여 1년간의 실제 임대료 상당액의 합계한 금액이 아니다(국심2003서1911, 2004.07.15.).

1년간 임대료=상속개시일(증여일) 현재 월임대료×12

(2) 임대료에 월 관리비가 포함되는지 여부

① 원칙적으로 월정 관리비는 임대료에 포함됨

관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에 관리비 중에 그 실질내용을 구분하여 건물관리용역비ㆍ건물화재보험료 등 사실상 임차인이 부담할 관리비 이외의 금액은 임대료에 포함한다(서면4팀-1619, 2004.10.13.).

② 전기료 등 실비변상적 성격의 관리비는 제외함

"임대료"라 함은 임대인이 당해 임대재산으로부터 실제 수입하는 금액을 말하는 것으로 관리비 중 수익자부담의 원칙에 의거 임차인이 부담하는 전기료, 수도ㆍ가스료, 청소용역비, 환경개선부담금 등 실비변상적 경비는 임대료에 포함하지 않는다(재산상속46014-1344, 2000.11.10.).

③ 관리비 중 계절에 따라 차이가 많으며 분기별로 지급되는 금액이 있는 경우

월 관리비 지출액 중에 월별 및 면적별로 고정된 임대료와 관리비 수입액과는 달리 계절에 따라 차이가 많거나 분기별로 지급되는 금액이 있다면 임대계약서상 월 관리비 수입액에서 과거 1년간 관리비 지출액을 12월로 나눈 월평균 관리비 지출액을 차감하여 월 관리비 수익액을 산출하고 이를 기초로 12월로 환산한 금액을 임대료에 포함하여 자산가치를 평가하여야 타당하다(국심2003서1911, 2004.07.15.).

(3) 임대료에 부가가치세가 포함되는지 여부

임대료는 당해 재산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하는 것으로 임대사업자가 임차인으로부터 거래징수한 부가가치세는 임대료에 포함하지 않으나 간이과세의 규정을 적용받는 임대사업자가 납부한 부가가치세는 임대료에 포함한다(서면4팀-3722, 2006.11.09.).

(4) 기획재정부령으로 정하는 율

여기에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다(「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조의 2).

2009.04.22. 이전

2009.04.23. 이후

18%

12%

 

2. 저당권 등이 설정된 재산의 평가방법

저당권,「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)은 일반적인 재산평가의 규정에도 불구하고 "평가대상재산이 담보하는 채권액"(「상속세 및 증여세법 시행령」제63조)과 "시가 또는 보충적평가방법으로 평가한 금액"(「상속세 및 증여세법」제60조)에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제66조).

저당권 등이 설정된 재산평가=Max[①, ②]

① 시가 또는 보충적평가방법으로 평가한 금액(「상속세 및 증여세법」제60조)

② 평가대상재산이 담보하는 채권액(「상속세 및 증여세법 시행령」제63조)

(1) 평가대상재산이 담보하는 채권액의 개념

저당권 등이 설정된 재산의 평가방법에서 재산이 담보하는 채권액 등이란 평가기준일 현재의 다음 금액을 말한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제63조 ①). 이 경우 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니며 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것이다(재산-178, 2011.04. 07.).

(2) 예외적인 경우

① 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우:채권최고액

저당권 등이 설정된 재산의 평가특례규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제63조 ②).

② 신용보증기관의 보증이 있는 경우:채권액에서 보증한 금액을 차감한 가액

상속 ㆍ 증여재산에 물적담보가 설정되고 이와 더불어 동일한 채권을 담보하기 위하여 신용보증기관의 보증이 있는 경우에 신용보증기관의 보증으로 인하여 전체 채무액이 늘어날 수 있다. 이때 만일 전체 채무액을 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액으로 볼 경우 평가대상 재산이 시가보다 훨씬 높은 금액으로 평가되게 되는 결과가 초래된다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제63조 ②).

 

3. 외화자산 및 부채의 평가

외화자산 및 부채는 평가기준일 현재 기준환율 또는 재정환율(외국환거래법 5 ①)에 따라 환산한 가액을 기준으로 평가한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제58조의 4). 여기에서 "기준환율"(基準換率)이란 금융결제원 자금중개실을 통해 전 영업일 거래된 은행간 원과 미국달러 현물거래 중 익일물의 거래환율을 거래량으로 가중 평균해 결정되는 환율을 말하며 "재정환율"(裁定換率)이란 기준환율을 통해서 간접적으로 계산한 원화와 제3국 통화 사이의 환율을 의미한다.