재산평가

   - 평가원칙

   - 토지의 평가

   - 건물의 평가

   - 주식의 평가

   - 평가특례

   
 


1. 주식 및 출자지분의 평가

주식 및 출자지분은 아래와 같은 방법에 의하여 평가하되, 최대주주 또는 최대출자자 및 그와 특수관계에 있는 주주의 주식은 할증평가 한다(「상속세 및 증여세법」제63조 ③). 아울러 주식 및 출자지분을 평가함에 있어 "저당권 등이 설정된 재산평가의 특례"(「상속세 및 증여세법」제66조) 규정이 적용된다. 여기에서 주식이란「상법」상 주식회사의 주주가 출자자로서 회사에 대하여 갖는 지분을 말한다. 한편 출자지분은 상증법상 그 범위에 대하여 명확히 규정한 바는 없으나 일반적으로 금전 기타 재산ㆍ노무 또는 신용을 회사 또는 조합에 제공하는 것을 출자라고 하므로 상증법에서 출자지분이라 함은 주식회사 이외의 주주가 출자자로서 회사 또는 조합에 대하여 갖는 지분을 의미한다.

[주식 및 출자지분의 평가]

구분

출자지분의 평가

비고

유가증권시장 상장법인

일반적인 경우

평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안의 종가 평균액

최대주주등의 할증평가

증자로 인한 미상장 신주

평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안의 종가평균액에서 배당차액을 뺀 금액

코스닥시장상 장법인

일반적인 경우

평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안의 종가 평균액

매매거래가 정지되거나 관리종목으로 고시된 경우

비상장주식의 보충적 평가방법에 따라 평가함

기업 공개를 목적으로유가증권 신고를 한 법인의 주식

평가액=Max[①, ②]

① 금융위원회가 정한 기준에 따라 결정된 공모가격

② 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안의 평균액(그 가액이 없는 경우 비상장주식의 평가방법에 따른 평가액)

증자로 인한 미상장신주

평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안의 종가평균액에서 배당차액을 뺀 금액

비상장법인

일반적인 경우

① 시가평가시가로 보는 매매가액과 수용ㆍ경매ㆍ공매가액

② 보충적평가방법에 의한 평가순손익가치와 순자산가치를 고려하여 평가한 가액

기업 공개를 목적으로유가증권 신고를 한 법인의 주식

평가액=Max[①, ②]

① 금융위원회가 정한 기준에 따라 결정된 공모가격

② 보충적평가방법에 의한 평가순손익가치와 순자산가치를 고려하여 평가한 가액

 

2. 시가평가의 의미

1) 평가기준일 전후 각 2월간에 최종시세가액의 평균액만을 시가로 간주함

유가증권시장에서 거래되는 주권상장법인과 코스닥시장상장법인 주식의 경우 당해 재산의 매매가액ㆍ수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등이 비록 존재한다 할지라도 특별한 사정이 없는 한 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 한국거래소 최종 시세가액의 평균액에 의하여 평가하여야 하므로 명백하게 시가로 볼 수 있는 금액이 존재한다고 보아야 하며 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2월간에 공표된 매일의 한국증권거래소 최종시세가액의 평균액만이 시가로 간주된다(대법원2008두17882, 2011.04.28.). 따라서 보충적평가방법에 의하여 평가한 가액을 별도로 규정하고 있지 않다.

2) 상속개시 이후에 퇴출되었다하여 상장법인의 주식을 "0"으로 평가할 수 없음

상장법인의 주식을 상속개시 이후에 퇴출되거나 상장 폐지되어 재산적 가치가 없어졌다고 하여 "0"으로 평가할 수는 없는 것이다(국심2000부413, 2000.10.11.).

3) 신고기한 내에 처분한 경우에도 전후 각 2개월간의 종가평균액임

상속받은 상장주식을 신고기한 내에 한국증권거래소에서 처분한 경우에도 당해 상장주식의 시가는 상속개시일 이전ㆍ이후 각 2개월간의 종가평균액이 되는 것이다(서일46014-11491, 2002.11.11.).

4) 상장주식을 장외매각 시에도 종가평균액에 의함

한국거래소에서 거래되는 주식을 장외에서 매각시에도 상증법 제63조(유가증권 등 평가) 제1항 제1호 가목에 의하여 평가하는 것이다(재삼46014-1338, 1997.05.28.).

5) 매매거래 정지사유가 있는 경우라도 종가평균에 의함

유가증권시장에서 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 기간 중 일부 매매거래가 정지된 기간이 있는 주권상장법인의 주식은 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 한국거래소 최종 시세가액의 평균액으로 평가하는 것이다(재산-601, 2011.12.20.).

6) 매매계약 이행 중인 상장주식의 평가방법

상속개시 전 피상속인이 상장주식에 대한 매매계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 매매대금에서 상속개시 전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것이다. 다만 중도에 매매계약이 해지된 경우 상속재산의 가액은 상증법 제63조(유가증권 등의 평가) 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 상속개시일 이전ㆍ이후 각 2월간에 공표된 매일의 한국증권선물거래소 최종시세가액의 평균액으로 하는 것이다(재산-3287, 2008.10.15.).

 

3. 비상장주식의 평가방법

한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 상증법에 의한 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중 평균한 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제54조 ① 본문).

                                                   (1주당 순손익가치×3+1주당 순자산가치 2)

일반적인 비상장주식의 1주당평가액= ─────────────────────

                                                                            5

(1) 1주당 순손익가치의 계산

1주당 순손익가치는 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 순손익가치환원율으로 나누어 계산하되 이 경우 그 가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제56조 ①). 다만 해당 법인이 일시 우발적 사건으로 해당 법인의 최근 3년간의 순손익액이 비정상적으로 증가하는 등 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액으로 하는 것이 불합리한 것으로 기획재정부령으로 정하는 경우에는 신용평가전문기관, 회계법인 또는 세무법인 중 둘 이상의 1주당 추정이익의 평균가액으로 할 수 있다(「상속세 및 증여세법 시행령」제56조 ②).

비상장주식의 1주당 순손익가치의 계산방법

① 일반적인 경우(「상속세 및 증여세법 시행령」제56조 ①)

1주당가액=1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액주)÷순손익가치환원율(10%)

주) 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액

=[(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액×3)+

(평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액×2)+

(평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액×1)]÷6

② 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액의 적용이 불합리하다고 인정되는 경우

(「상속세 및 증여세법 시행령」제56조 ②)

1주당가액은 ㉠과 ㉡ 중 택일함

㉠ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액÷순손익가치환원율

㉡ 신용평가전문기관, 회계법인 또는 세무법인 중 둘 이상의 1주당 추정이익의 평균가액

(2) 1주당 순자산가치의 계산

1주당 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 순자산가액을 발행주식총수로 나누어 계산하며 여기에서 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 단 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제54조 ②ㆍ55 ①).

1주당 순자산가액=당해 법인의 순자산가액 발행주식총수

(3) 1주당 순손익가치 또는 순자산가치가 0 이하인 경우

1주당 순손익가치 또는 1주당 순자산가치가 0 이하인 경우는 0원으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제55조 ①ㆍ56 ①). 여기에서 "0 이하인 경우는 0원으로 한다"라는 의미는 1주당 순손익가치 또는 1주당 순자산가치가 0 이하인 경우에 이를 제외하고 1주당 순손익가치 또는 1주당 순자산가치로만 평가하라는 의미가 아니라 1주당가액 계산하기 위하여 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 하되 1주당 순손익가치 또는 1주당 순자산가치를 0으로 보아 계산하라는 의미이다(서면4팀-1351, 2004.08.27.). 한편 1주당 순손익가치 계산시 각사업연도 1주당 순손익액이 0원 이하인 경우에는 0원 이하 가액을 그대로 적용하며 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여「법인세법」상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 또는 출자지분은 순자산가치만으로 평가한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제54조 ④ 3호).

(4) 부동산과다보유법인의 평가방법

일반적인 법인의 경우와 달리 해당법인의 자산총액 중 부동산 등 가액이 차지한 비율이 50% 이상인 부동산과다보유법인(소득세법시행령 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말함)은 1주당평가액 평가시 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제54조 ① 단서). 다만 해당 법인의 자산총액 중 부동산 등 가액이 차지하는 비율이 80% 이상인 법인은 순자산가액만으로 평가한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제54조 ④ 4호).

부동산과다보유                    (1주당 순손익가치×2+1주당 순자산가치×3)

법인의 1주당평가액 =         ──────────────────────

1주당 평가액                                                     5

 

4. 최대주주 등의 주식할증평가

일반적인 주식 및 출자지분을 평가하는 경우 또는 기업공개 중인 법인의 주식 등 평가하는 경우 및 미상장신주를 평가하는 경우에 최대주주 또는 최대출자자 및 그의 특수관계인에 해당하는 주주 또는 출자자의 주식 등에 대해서는 상증법 제63조 제1항 제1호 및 제2항에 따른 유가증권시장 또는 코스닥시장 상장주식의 평가규정에 의하여 평가한 가액 또는 상증법 제60조(평가의 원칙 등) 제2항에 따라 인정되는 가액에 다음의 일정률을 가산하여 계산한다. 다만 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 이내의 사업연도부터 계속하여 결손금이 있는 법인의 주식 등 대통령령으로 정하는 주식 등은 주식할증평가대상에서 제외한다(「상속세 및 증여세법」제63조 ③).

구 분

할증비율

중소기업

일반법인

최대주주

등 지분율

50% 이하

10%

20%

50% 초과

15%

30%

주)중소기업의 경우 중소기업 최대주주 등의 주식 할증평가 특례규정(조특법 101)에 의하여 할증되지 아니함.