1. 건물의 보충적평가방법

건물의 평가는 시가에 의하되 시가를 알 수 없는 경우에는 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액에 의하여 평가한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ① 2호). 한편 국세청장이 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 평가하는 개별주택 및 공동주택(국세청장이 별도로 결정ㆍ고시하는 공동주택 포함)의 경우에는 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가ㆍ고시하고 있으므로 건물의 가액은 별도로 평가하지 아니한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ① 3호ㆍ4호).

(1) 국세청 건물기준시가 적용범위

① 건물기준시가 산정방법은「건축법 시행령」[별표 1]의 용도별 건축물의 종류에서 공공용시설(근린공공시설, 공공업무시설, 교정시설, 군사시설 등)을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함)에 대하여 적용한다. 다만「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 및 제17조와「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목, 상증법 제61조 제1항 제3호에 따라 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ공시(또는 고시)한 개별주택ㆍ공동주택ㆍ오피스텔ㆍ상업용 건물의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

② 건물기준시가는 건물가격만을 말하며 건물 부속토지의 가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 아니한 것으로 한다(국세청건물기준시가산정방법고시 3).

(2) 국세청 건물기준시가 계산방법

건물기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다(국세청건물기준시가산정방법고시 5).

기준시가＝평가대상 건물의 면적(㎡)×㎡당 금액

주) ㎡당 금액＝건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율×개별건물의 특성에 따른 조정률

1) 평가대상 건물의 면적

평가대상 건물의 면적은 건물연면적을 말하며 집합건물의 경우 전유면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다.

2) ㎡당 금액의 계산방법

건물신축가격기준액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별잔가율, 개별건물의 특성에 따른 조정률을 곱하여 계산하되, ㎡당 금액은 1,000원 단위 미만은 버린다.

3) 건물신축가격기준액

2014년 귀속 건물신축가격기준액은 ㎡당 640,000원으로 한다.

4) 구조지수ㆍ용도ㆍ위치지수, 경과연수별잔가율, 개별건물의 특성에 따른 조정률

이에 대한 자세한 설명은 2014.01.01. 시행 건물기준시가 산정방법 해설을 참조바란다.

(3) 건물기준시가의 고시

일반건물은 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 평가한다. 이러한 상증법에 의한 건물기준시가 고시는 2000.12.28. 최초 고시되었다.

2. 일괄고시되는 오피스텔 및 상업용 건물의 평가

일괄고시되는 오피스텔 및 상업용 건물은 원칙적으로 시가에 의하여 평가하되, 만일 시가로 보는 금액이 없다면 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액에 따른 보충적평가방법으로 하여 평가한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ①). 아울러 일괄고시되는 오피스텔 및 상업용건물을 평가함에 있어 ① "저당권 등이 설정된 재산평가의 특례"(「상속세 및 증여세법」제66조) 규정이 적용되고 ② 일괄고시되는 오피스텔 및 상업용 건물을 보충적평가방법에 의하여 평가함에 있어 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 가액과 보충적평가방법에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ⑤).

(1) 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가 계산방법

기준시가는 지정지역에 소재한 오피스텔 및 상업용 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 토지와 건물에 대하여 각 호별 단위면적(㎡)당 가액(단위면적당 가액)에 해당 호의 건물면적을 곱하여 계산한 가액으로 한다(2014년 오피스텔및상업용건물에대한기준시가고시 5 ①).

기준시가 기본 계산식＝단위면적당 가액×건물면적

① 단위면적당 가액：국세청인터넷 홈페이지에 수록된 가액

② 건물면적：공부상 전용면적과 공유면적을 합한 면적임(서면4팀－2796, 2007.10.01.).

(2) 토지와 건물의 가액을 구분하고자 하는 경우

상증법 제61조(부동산 등의 평가) 제1항 제3호의 규정에 의하여 오피스텔 및 상업용 건물에 대하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 고시한 가액으로 평가하는 경우로서 토지와 건물의 가액을 구분하고자 하는 경우에는 증여당시 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 토지가액 또는 건물가액을 산정하는 것이다(서면4팀－2298, 2005.11.23.).

3. 주택의 평가

주택은 원칙적으로 시가에 의하여 평가하되, 만일 시가로 보는 금액이 없다면「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가한다. 다만 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ① 4호). 아울러 주택을 평가함에 있어 ① "저당권 등이 설정된 재산의 평가특례"(「상속세 및 증여세법」제66조) 규정이 적용되고 ② 주택을 보충적평가방법에 의하여 평가함에 있어 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 가액과 보충적평가방법에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ⑤).

(1) 신축 중인 주택의 경우

건설 중인 건물의 가액은 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가하되 건설에 소요되는 차입금에 대한 이자 또는 유사한 성질의 지출금은 제1항의 비용에 가산한다(상준칙 25). 그러나 이러한 해석과 달리 건설 중인 건물 평가시 건설자금이자를 포함하지 않는다는 국세심판소의 판례도 있다(국심2000서1205, 2001.02.05.).

(2) 신축주택의 경우

상속개시일 전 6월 내(증여의 경우에는 3개월)에 신축한 건물의 경우 신축가액을 시가로 보아 평가할 수 있으나(서면4팀－3429, 2007.11.28.) 신축일로부터 6월이 경과하여 신축가액을 시가로 볼 수 없다(심사상속1999－0484, 2000.05.12.). 여기에서 "6개월"에 대한 판단기준은 준공일을 기준으로 하는 것이며(서일46014－11727, 2002.12.20.) "신축가액"은 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가하는 것으로서 건설에 소요되는 차입금에 대한 이자 또는 유사한 성질의 지출금은 가산하는 것이나 취득세는 포함하지 아니하는 것이다(재삼46014－277, 1997.02.11.).

(3) 철거대상 주택의 평가

평가기준일 현재 다른 법령에 따라 철거대상에 해당하는 건물의 평가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반 상황을 감안한 적정가액에 따라 평가한다(상속세및증여세법본통칙 61－50…2, 상준칙 23).

(4) 공부상 용도와 다르게 사용되고 있는 주택의 경우

공부상 용도와 다르게 사용되는 주택은 사실상의 용도에 따른 재산평가방법에 의하여 평가한다. 즉 공부상 주택이나 사실상 상가로 사용하였을 경우 쟁점부동산을 상가로 보아 토지는 개별공시지가로, 건물은 국세청 기준시가에 의하여 평가하는 것이며(국심2007서2776, 2008.01.10.) 공부상 주택이나 사실상 펜션으로 사용된 경우 토지는 개별공시지가로 건물은 국세청 기준시가에 의하여 평가한다(재산－551, 2011.11.22.).

(5) 공부상 현황과 다르게 개별주택가격이 결정ㆍ공시된 경우

공부상 현황과 다르게 개별주택가격이 결정ㆍ공시된 경우에는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것이다(재산－904, 2009.12.03.).

(6) 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우

상증법 제61조(부동산 등의 평가) 제1항 제4호의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우 증여일 현재의 상증법 제61조(부동산 등의 평가) 제1항 제2호의 규정에 의한 건물 기준시가와 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액 또는 토지의 가액을 산정하는 것이다(재산세과－463, 2012.12.27.).

(7) 겸용주택의 경우

겸용주택을 보충적평가방법으로 평가하는 경우 개별주택이 고시된 부분은 개별주택가격으로, 그 외의 부분은 토지는 개별공시지가로, 건물은 일반건물 평가방법을 적용한 가액으로 하는 것이다(재산－825, 2009.04.29.).

(8) 개별주택가격 공시 후 주택이 멸실한 경우

개별주택가격 공시 후 주택부분을 멸실하고 토지만 증여하는 경우로서 당해 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별공시지가로 평가한 가액을 수증자의 증여재산가액으로 하는 것이다(서면4팀－917, 2008.04.10.).

(9) 주택에 대해 대수선 또는 리모델링을 하는 경우

고시주택가격 고시 후에 해당 주택을「건축법」제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ① 4호 나목).

(10) 매매 등이 있는 날 이후 자본적지출이 확인되는 경우

매매 등이 있는 날(「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 ② 각호)이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 매매 등이 있는 날로부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 시가로 인정하는 가액에 더할 수 있다(「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 ⑦).

(11) 임대주택법상 임대주택을 평가하는 경우

임대주택에 대한「임대주택법」상의 분양전환가격에 대한 규정은 강행규정으로 분양전환가격의 최고한도액은 임대주택을 매각할 경우 그 교환가격을 산정함에 있어서 임대주택에 대한 최고거래가액을 정한 것이어서 특별한 사정이 없는 한 임대주택의 거래가격은 법령의 제한에 의한 분양전환가격 최고한도액을 초과할 수 없으므로 쟁점임대주택의 평가기준일 현재 상증법상의 시가를 계산함에 있어서도 임대주택은「임대주택법」상의 분양전환가격의 최고한도액에 따른 제한을 받고 있다고 할 것이다(조심2011서4864, 2012.07.18.).

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