재산평가

   - 평가원칙

   - 토지의 평가

   - 건물의 평가

   - 주식의 평가

   - 평가특례

   
 


1. 토지의 보충적평가

개별공시지가가 있는 토지를 보충적평가방법에 의하여 평가하는 경우에는 평가기준일 현재 고시된「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 평가한다. 다만 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 토지가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법」제61조 ①,「상속세 및 증여세법 시행령」제50조 ②).

(1) 개별공시지가의 결정 및 공시

1) 개별공시지가의 정기고시

시장ㆍ군수 또는 구청장은「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시ㆍ군ㆍ구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정ㆍ공시하고 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 정기고시의 경우 개별공시지가의 공시일은 매년 5월 31일까지이다(부동산가격공시및감정평가에관한법률 11 ①, 동령 20 ①).

2) 개별공시지가의 추가고시

시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다(부동산가격공시및감정평가에관한법률 11 ②, 동령 15 ②).

■ 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 분할ㆍ합병 등의 사유가 발생한 토지:7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정ㆍ공시

■ 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 분할ㆍ합병 등의 사유가 발생한 토지:다음 연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 5월 31일까지 결정ㆍ공시

(2) 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법

개별공시지가가 없는 토지의 가액은 해당 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 평가한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있으며 납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 평가한 가액으로 한다(「상속세 및 증여세법 시행령」제50조 ①).

 

2. 토지의 보충적평가의 특수한 사례

(1) 분할 또는 합병된 토지의 경우

토지 분할 또는 합병 이후 공시지가가 고시되지 않은 토지를 보충적평가방법에 의해 평가시 분할 또는 합병 전후 당해 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로 보아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 분할 전 토지에 대한 개별공시지가(합병의 경우 합병 전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액)에 의한다. 다만 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 경우의 토지평가방법을 준용하여 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 비교평가하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 평가한다(상속세및증여세법본통칙 61-50…1 ②).

■ 분할ㆍ합병 전 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우

-분할된 토지:분할 전 토지에 대한 개별공시지가

-합병된 토지:합병 전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액

■ 분할ㆍ합병 전 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우

개별공시지가가 없는 경우의 토지의 평가방법(유사한 인근 토지를 표준지로 보고 비교평가하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액)으로 평가

※ 재산을 증여한 후 5년 이내에 형질변경, 공유물(共有物) 분할로 인한 그 재산가치의 증가에 따른 이익에 대해서는 상증법 제42조(그 밖의 이익의 증여 등)의 규정을 적용함.

(2) 형질변경 등으로 인하여 지목이 변경된 토지의 경우

환지처분 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 토지를 보충적평가방법에 의해 평가하는 경우에는 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하여 평가한다. 다만 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 경우의 토지평가방법을 준용하여 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 비교평가하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 평가한다(상속세및증여세법본통칙 61-50…1 ①). 이 경우 환지예정지의 가액은 환지권리면적에 의하여 산정한 가액에 의한다(상속세및증여세법본통칙 61-50…3).

■ 평가기준일 현재 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우

평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하여 평가

■ 평가기준일 현재 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우

개별공시지가가 없는 경우의 토지의 평가방법(유사한 인근 토지를 표준지로 보고 비교평가하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액)으로 평가

※ 재산을 증여한 후 5년 이내에 형질변경, 공유물(共有物) 분할로 인한 그 재산가치의 증가에 따른 이익에 대해서는 상증법 제42조(그 밖의 이익의 증여 등)의 규정을 적용함.

(3) 사실상 도로 및 하천ㆍ제방ㆍ구거 등 토지의 경우

불특정다수인이 공용하는 사실상 도로 및 하천ㆍ제방ㆍ구거 등은 상속재산 또는 증여재산에 포함되나 평가기준일 현재 도로 등 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 한다(상속세및증여세법본통칙 61-50…4). 여기에서 재산적 가치가 있는지의 판단은 취득시 취득세를 납부했는지 여부나 평가일 현재 개별공시지가가 고시되어 있는지 여부 및 재산세가 비과세 대상인지의 여부 등 뿐만 아니라 도로의 위치, 도로의 이용현황, 주변여건, 도시계획수립에 따른 수용 및 보상가능성, 배타적 권리행사 가능성, 인근도로의 재산가치 유무 등의 종합적인 요소를 고려하여 판단하여야 한다.

■ 도로 등의 재산적 가치가 있다고 인정되는 경우:

시가 또는 개별공시지가에 의해 재산가액을 평가함.

■ 도로 등의 재산적 가치가 없다고 인정되는 경우:

영(0)으로 평가함.

(4) 조성 중인 토지의 경우

조성 중인 토지의 가액은 그 지목에 대한 개별공시지가로 평가한 가액에 그 조성과 관련된 비용(차입금에 대한 이자비용 포함)을 가산한 가액에 의하여 평가한다(「상속세 및 증여세법 집행기준」61-50-2 ⑤).

(5) 개별주택가격 공시 후 주택부분을 멸실하고 토지만 증여하는 경우

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 공시 후 주택부분을 멸실하고 토지만 증여하는 경우로서 당해 토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 개별공시지가로 평가한 가액을 수증자의 증여재산가액으로 하는 것이다(서면4팀-917, 2008.04.10.).

(6) 공공건설임대주택의 택지비보다 개별공시지가가 높은 경우

공공건설임대주택 양도시 공공임대주택건설 및 관리지침에 따라 임대사업자로서 매각가격 산정기준을 준수하여야 하므로 그 산정기준에서 정하고 있는 임대주택의 토지에 대한 최고 거래한도액인 택지비(임대사업자가 한국토지공사 등으로부터 공급받은 토지의 공급가격에 임대기간 중의 이자를 가산한 금액)보다 높은 개별공시지가를 기준으로 토지의 가액을 산정할 수는 없다(대법원2006두14049, 2009.04.30.).