안녕하세요?
답변이 늦어 죄송합니다.

증여시 증여물건에 담보되어진 부채를 승계하는 경우에는 증여가액에서 부채금액은 공제되는게 원칙입니다.
따라서, 4억짜리 상가를 4억 대출금액을 안고 증여한다면 증여세는 산출되지 않습니다. 떠안은 대출 4억원은 부담부증여라고 해서 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는데, 이경우에도 상속받은 가액이 4억원이므로 취득가액과 양도가액이 같아 양도소득세가 산출되지 않습니다.

다만, 기준시가가 4억원이라고 시가도 4억원은 아닐 겁니다. 4억 대출시 은행에서 감정받은 가액이 있으면 그 감정가액이 시가가 되어 증여가액이 되므로 생각지도 못한 증여세가 부과될 수 있으니 꼭 확인하셔야 할 것으로 보입니다.

감사합니다.