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ADMIN 2022. 01. 17.  
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   제목: 2주택자 양도어렵다면 "배우자에게 증여를"....
글쓴이: 기본관리자   조회: 2495   글쓴이 IP: 125.152.254.39
2주택자 양도어렵다면 "배우자에게 증여를"....

A씨는 2001년에 1억원 짜리 B주택을 취득하여 현재까지 보유(2년 이상 거주)하고 있다. 현재 시가(매매사례가액)는 6억원이고 공동주택가격은 4억 5000만원이다.

A씨는 2009년 5월 30일에 C주택을 8억원에 취득하고 C주택을 취득한 직후부터 B주택을 양도하려고 했으나 2년이 다 되가는 현재까지도 매도가 되지 않고 있다. 2011년 6월 1일 이후에 B주택을 양도한다면 양도소득세가 만만치 않게 나올 것으로 예상되는데 좋은 방법이 없을지 세무전문가를 찾았다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전의 주택을 양도하면 양도소득세를 비과세(양도가액 9억원 초과 고가주택은 제외)한다.

A씨의 경우라면 B주택을 2011년 5월 30일까지 양도를 하면 양도소득세가 비과세되어 세금을 안내도 되지만 동 기한을 넘겨서 양도하면 1세대2주택자가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 중과된다. 다만 2012년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과가 완화되어 일반세율이 적용되고 장기보유특별공제는 배제되어 1억7500만원(지방소득세 포함)이 과세된다.

이러한 경우 A씨는 2001년에 취득한 B주택을 배우자에게 증여하고 배우자는 5년 후에 양도하는 방법을 고려할 수 있다. 최근 10년 이내에 배우자에게 증여한 재산이 없다고 가정하면 배우자에게는 6억원까지 증여세가 없다(증여세 부담은 없지만 취득세는 공동주택가격 4억 5000만원의 4%인 1800만원 부담). 이 경우 배우자의 취득가액은 증여재산가액인 6억원이 되므로 남편의 취득가액 1억원보다 5억원이 증가되는 효과가 있다.

예를 들어 배우자가 증여 받은 날로부터 5년이 경과한 후 8억원에 양도하게 된다면 배우자는 증여 받은 재산가액인 6억원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하기 때문에 5960만원의 양도소득세(지방소득세 포함)가 과세된다.

1세대 2주택 이상 보유자라 하더라도 특례기간(2009.1.1.~2012.12.31.)에 취득한 주택에 대해서는 2년 보유 후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제는 배제한다.

그러나 B주택을 배우자에게 증여하지 않고 A씨가 계속 보유하다 양도하게 된다면 양도가액 8억원에서 취득가액 1억원을 차감한 7억원의 양도차익에 대해 50%의 중과가 적용되어 2억 9874만원의 양도소득세(지방소득세 포함)가 과세된다.

양도소득세 특례기간(2009.1.1~2012.12.31)에 취득한 주택이 아니므로 현행 세법에 의하면 5년 이후 양도하게 되면 50%의 세율과 장기보유특별공제가 배제되기 때문이다.

이와 같이 배우자에게 증여 후 양도하는 경우가 계속 보유하다 양도하는 경우보다 2억 2114만원 가량 세부담이 감소된다. 또한 종합부동산세도 1인당 6억원씩 공제가 되기 때문에 A씨가 2주택 전체를 보유하고 있는 것보다는 절세효과가 있다.

여기서 유의할 점은 배우자에게 B주택을 증여한 후 5년 이내에 배우자가 그 주택을 양도하는 경우에는 절세효과를 기대할 수 없다는 점이다. 세법상 배우자이월과세규정이 적용되기 때문이다.

배우자 이월과세란 거주자가 배우자 등으로부터 토지, 건물, 특정시설물이용권을 증여 받고, 증여 받은 배우자가 수증일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우 당초에 증여한 배우자가 취득한 취득가액을 기준으로 양도세를 과세하는 규정이다.

따라서, 증여 받은 날로부터 5년 이내에는 취득가액 등을 증여자를 기준으로 하여 양도소득세를 계산하므로 오히려 불필요한 취득세만 부담할 수 있기 때문에 과연 B주택을 5년후 까지 보유할 수 있을지 신중히 검토를 하고 결정을 해야 할 것이다.

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