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ADMIN 2020. 10. 27.  
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   제목: 꼬마빌딩, 감정가액으로 상속,증여세 내야하나?
글쓴이: 기본관리자   조회: 568   글쓴이 IP: 1.212.37.60
내년부터 건물 상속·증여세 오른다..꼬마빌딩, 상속·증여 전 일찌감치 감정평가

매경이코노미

자산가들의 안정적인 투자처이자 상속·증여용 자산으로 인기를 모았던 꼬마빌딩에 대한 세금 부담이 늘어날 것으로 보인다. 내년부터 꼬마빌딩을 포함한 비주거용 부동산 상속세나 증여세를 계산할 때 이들 건물 시가를 기준시가가 아니라 실거래가에 가깝도록 감정평가를 활용할 예정이기 때문이다.

앞서 지난 8월 국세청과 기획재정부에 따르면 국세청은 내년부터 고가 비주거용 일반 건물의 상속·증여세를 산정할 때 감정평가를 의뢰해 건물 시가를 파악하기로 했다. 이를 위해 내년도 정부 예산안에는 국세청이 감정평가 의뢰 비용으로 쓸 수 있는 24억원의 예산이 반영됐다. 법적 근거는 올해 초 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령 개정을 통해 마련해뒀다.

‘시가’ ‘기준시가’ ‘감정평가’의 의미를 짚고 넘어가보자.

국내에서 상속이나 증여를 할 때 재산 평가의 기준은 시가다. 상속재산 시가는 평가기준일 전후 6개월, 단 증여재산은 평가기준일 전 6개월~평가기준일 후 3개월 안에 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 확인되는 가액을 의미한다. 이 기간 내에 매매되거나 감정평가 등으로 값이 매겨진 적이 있으면 그 가격이 시가가 된다. 아파트나 오피스텔 같은 부동산은 비슷한 매물이 많고 거래가 잦아 시세를 확인하기 쉽다 보니 시가로 과세돼왔다. 만약 거래가 없어 시가를 파악하기 어려울 때는 기준시가나 감정가격, 공매가격 등으로 평가 방식을 보충한다. 오피스텔이나 연면적 3000㎡가 넘는 대형 상가 건물의 경우 국세청이 매년 전수조사를 통해 기준시가를 발표하기 때문에 시가의 80% 정도는 반영되는 편이다.

반면 꼬마빌딩(주택·오피스텔·상업용 건물을 제외한 일반 건물로 기준시가가 별도로 고시되지 않은 소형 건물)은 따로 조사된 기준시가가 없다. 토지분 개별공시지가에 건물분 과세시가표준액을 합쳐 계산하기 때문에 기준시가가 시세에 크게 못 미치는 경우가 많다. 통상 꼬마빌딩 기준시가는 시세의 60~70% 수준으로 책정된다. 때문에 자산가에게는 꼬마빌딩이 과세표준을 낮추고 절세하는 수단으로 통했지만 한편으로는 과세평등을 요구하는 국민 눈높이에 맞지 않는다는 지적이 많았다.


▶30억원 꼬마빌딩 상증세 2배 오를 수도

하지만 앞으로 일정 가격 수준 이상인 고가 꼬마빌딩의 상속·증여세를 매길 때 시가에 감정평가를 반영하면 시가가 시세의 80% 수준으로 높아진다.

예를 들어 자산가 A씨가 시세 100억원 상당의 꼬마빌딩을 자녀에게 증여한다고 가정해보자. 기존 방법대로 기준시가(시세의 약 60%, 60억원 가정)로 평가해 증여하면 약 24억원의 증여세를 부담해야 하지만 감정평가(시세의 약 80%, 80억원 가정)로 평가할 경우 증여세가 약 34억원으로 10억원 늘어난다. 또 다른 예로 자산가 B씨가 시세 40억원짜리 꼬마빌딩을 배우자에게 증여할 때 과거에는 기준시가(20억원 가정)를 기준으로 약 3억8000만원의 증여세만 부담하면 됐지만 감정평가(30억원 가정)를 기준으로 하면 증여세가 약 7억7000만원까지 늘어나게 된다.

그렇다면 올해가 한 달 남짓밖에 남지 않았는데 지금 상속·증여를 서두르는 것이 맞을까.

물론 당장 가장 좋은 방법은 세법 개정 이전에 미리 증여해 꼬마빌딩 소유권을 이전하는 것이다. 만약 건물을 통째로 물려주는 것이 어렵다면 기준가액이 높아지기 전 건물의 지분을 일부만이라도 미리 증여하는 것이 낫다.

단 꼬마빌딩을 연말 전에만 증여하면 문제가 없을 것이라 생각하면 오산이다. ‘감정평가 반영’ 규정은 이미 개정 완료된 상태다. 이를테면 올해 11월 초 자녀에게 꼬마빌딩을 증여했다면 증여세 신고 기한은 내년 2월 말까지다. 과세관청에서는 신고 기한으로부터 ‘6개월 이내’에 감정평가를 진행할 수 있다. 따라서 증여자가 기준시가로 신고해도 과세관청은 2020년 말까지 기준시가를 무시하고 진행한 감정평가로 세금을 매길 수 있다는 얘기다. 신방수 세무사는 “지금부터 증여하는 꼬마빌딩에 대해서는 증여자가 직접 감정평가를 받아두는 것이 안전하다”며 “감정평가는 시세가 조금이라도 저렴할 때 일찌감치 진행하는 것이 좋다”고 조언했다.

또한 꼬마빌딩 기준시가가 10억원 이하일 경우 감정평가를 1곳에서만 받아도 되지만 10억원 초과 시 2곳에서 받은 감정평가 금액의 평균으로 신고해야 한다.

증여를 미리 해두고 싶어도 자녀가 재산관리 능력이 부족하거나 사업 등에서 실패해 재산을 압류당할 가능성이 높아 증여를 미뤄왔다면 어떻게 해야 할까. 이럴 때는 신탁회사를 통해 증여한 꼬마빌딩에 대한 통제권을 증여자나 특정인이 행사할 수 있다. 수증자(자녀나 손자녀)가 일정 나이가 되거나 재산관리 능력이 생길 때까지 꼬마빌딩을 처분하지 못하도록 할 수도 있다. 물론 임대수익을 비롯한 경제적 수익은 오롯이 수증자에게 넘겨야 한다.

단 고령자라면 꼬마빌딩을 증여한 뒤 10년 이내에 사망할 경우 ‘상속 개시 전 10년 이내에 상속인(배우자·자녀)’에게 증여한 재산이 상속재산에 합산된다는 점을 기억하자. 신 세무사는 “자칫 상속세 공제 한도를 낮춰 증여가 불리한 경우가 생길 수 있다”면서 “또한 이미 납부한 증여세는 환급받을 수 없는 만큼 상속세와 사전증여세를 비교한 후 꼬마빌딩을 증여해야 한다”고 조언했다.
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