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ADMIN 2020. 11. 26.  
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   제목: 특수관계자간 고가 저가 양도에 따른 증여세문제
글쓴이: 기본관리자   조회: 1518   글쓴이 IP: 183.98.145.67
[증여세 분야]

1. 부모님이 소유한 부동산을 매매를 등기원인으로 자녀가 이전등기하는 경우에도 자녀는 부모님으로부터 부동산을 증여받은 것으로 추정하여 상속세및증여세법 제44조 제1항에 의하여 자녀에게 증여세가 과세될 수 있습니다.

다만, 귀하(자녀)의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 시가에 해당하는 대가를 부모님이 지급받은 사실이 확인되고 자녀에게 양도한 사실이 매매계약서, 금융자료 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는 유상양도에 해당하여 자녀에게 증여세 과세문제는 발생하지 아니하고, 대가를 받고 유상으로 양도한 부모님에게 양도소득세 과세(소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 제외)문제만 발생합니다.

2. 이 경우 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정된다면 증여추정규정이 적용되지 아니하지만 이 경우에도 당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 상속세및증여세법 제35조 고가ㆍ저가양도에 따른 이익의 증여규정은 적용되는 것입니다.

즉 대가가 시가보다 큰 경우에는 그 대가와 시가의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액을 양도자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것이며,

또는 시가가 대가보다 큰 경우에는 그 시가와 대가의 차액에서 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액을 수증자의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하는 것입니다.


3. 한편, “시가”란 부동산의 면적, 위치, 용도, 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대하여 양도일 전후 3개월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이나 또는 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액, 또는 공매, 경매, 수용보상가액이 없거나 또는 양도일전 2년 이내의 기간동안에도 이러한 매매가액 등이 없는 등 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 보충적평가방법(공동주택 기준시가: 국토해양부 홈페이지에서 조회가능)으로 평가할 수 있습니다.

그러나, 평가대상 재산에 대하여 평가기준일 현재 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 상속세및증여세법 제66조에 따라서 평가기준일 현재 해당 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조부터 제65조에 따라 평가한 가액(시가 또는 기준시가 등 보충적 방법)중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.

[양도소득세 분야]


특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세합니다.


주택을 특수관계자인 자에게 양도하는 경우 위 부당행위 계산부인 대상이 되는 금액으로 거래는 하는 경우에는 양도자는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

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