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ADMIN 2020. 11. 28.  
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   제목: 자녀 명의로 부동산을 매입하려는데 증여세는?
글쓴이: 기본관리자   조회: 1579   글쓴이 IP: 175.196.8.206
최근 상담했던 60대 후반 고객분은 강북에 소재하는 55억원 상당의 주유소 물건을 매입하려고 고민 중에 있었다.

현재 소유자는 주유소 물건에 24억원을 대출해 쓰고 있었다. 예전부터 봐오던 물건이었는데 매도희망가가 60억원에서 55억원으로 낮춰졌고, 주유소 운영수익도 꽤 좋아 이번에 꼭 취득하고 싶은 마음이 간절했다.

고객의 고민은 본인 명의가 아니라 40대 초반의 자녀 명의로 취득하고 싶은 마음에서 시작되었다.

자녀는 작년에 본인 소유 아파트를 처분하고 현재는 부모 소유의 아파트에서 거주하고 있으면서, 대부분의 소득을 금융재산으로 운용 중이었다.

주택매각대금 및 본인 소득으로 16억원 정도의 자금은 출처로 소명가능한 상태이지만, 대출을 그대로 끼고 취득하더라도 15억원의 추가 현금자원이 있어야 증여문제에서 자유로울 수 있는 상황이었다.

만약 고객이 자녀에게 15억원을 현금으로 증여한다면 약 3억8000만원 정도의 증여세를 부담해야 한다.

증여세는 자녀가 부담해야 하므로 15억원을 증여받았더라도 증여세를 내고 나면 실제로 자녀가 손에 쥐게 되는 돈은 11억2000만원밖에 되지 않는다.

결국 15억원을 주유소 매입대금으로 자녀가 온전히 쓰려면 아버지는 21억원을 증여해야 한다. 21억원을 증여해야 증여세 6억원을 내고 15억원을 자녀가 손에 쥘 수 있기 때문이다.

예전에 세무조사로 고생을 해 본 경험이 있긴 하지만 6억원씩이나 증여세를 내가면서 자녀 명의로 주유소를 매입하는 게 맞는 것인지 확신이 서지 않는 듯했다.

필자가 제시한 방법은 일단 고객인 아버지 명의로 주유소를 취득하라는 것이었다. 아버지는 자금출처가 명확하므로 조사 가능성도 낮고 조사를 받더라도 별 문제가 되지 않기 때문이다. 그럼 자녀에게 주유소를 넘겨줄 수는 없는 것일까?

이렇게 제안한 이유는 증여자산에 따른 평가방식이 다르기 때문이다. 현금을 증여할 때는 통장에 찍힌 원금 그대로 증여세를 내야 한다. 하지만 아파트를 제외한 부동산은 일반적으로 시가를 정확히 알 수 없어 정부가 고시하는 기준시가에 대해서 증여세를 부담하면 된다.

예를 들어 5억원을 현금으로 증여한다면 증여세는 당연히 5억원에 대해 부담해야 한다. 하지만 시세 5억원의 토지를 증여한다면, 호가인 시세로 평가하지 않고 통상 부동산의 60% 수준에서 고시하고 있는 개별공시지가인 3억원에 대해서만 증여세를 부담하면 된다.

일반적으로 똑같이 5억원 상당의 재산가치이지만 현금은 5억원 전체에 대해서 증여세를 부담하는 반면, 부동산은 3억원에 대해서만 세금을 부담하면 자녀에게 재산을 이전할 수 있는 것이다.

사례로 돌아가보자. 주유소는 현재 55억원에 매물로 나와 있지만 개별공시지가는 27억원으로 고시되어 있었다(실제로 지방 임야 같은 경우에는 시세 대비 10% 미만으로 개별공시지가가 고시되어 있는 경우들도 많다).

만약 고객인 아버지가 55억원에 매입해 나중에 부동산 자체로 자녀에게 증여한다면?

결론은 예시를 든 것처럼 매입가액이 아닌 공시지가 27억원으로도 증여가 가능할 수 있다는 것이다.

그리고 주유소 부동산을 증여하면서 대출 24억원을 자녀에게 같이 증여한다면?

자녀 입장에서는 부동산 27억원을 증여받지만 24억원의 아버지 대출도 승계하므로 실질적으로 증여받는 것은 3억원이다. 이러한 경우 증여세는 약 4000만원 정도로 현금증여보다 부담이 크게 줄어든다. 이렇게 부동산 증여 시 대출을 끼고 증여하는 방식을 부담부증여라고 한다.

이때 주의해야 할 점이 있다. 주유소를 아버지가 매입하고 얼마 지나지 않아 자녀에게 증여한다면 공시지가 27억원이 아닌 실제 매입금액 55억으로 과세될 위험성이 크다는 점이다.

이는 현금과 달리 부동산 증여시 시세가 아니라 공시지가로 평가하는 이유는 일반적인 부동산의 경우 시세를 정확히 알 수 없기 때문이다.

이때 취득한 지 얼마 지나지 않아 증여한다면 시가인 매입금액(55억원)이 있으므로 공시지가(27억원)로 증여 시 문제가 될 가능성이 크다.

따라서 매입하고 몇 년 지난 후(최소 2~3년 이상)에 자녀에게 증여해야 리스크를 많이 줄이면서 위에서 말한 시나리오로 진행이 가능하다.

매입 후 시간이 어느 정도 지나서 증여한다면, 이전에 취득한 매입가 55억원을 증여 현재의 시세라고 보기엔 시간이 흘렀으므로 매입가가 아닌 공시지가로 증여하더라도 큰 무리가 없다고 보고 있다.

예를 들어 고객의 경우에도 주유소 매입 후 3년이 지나서 자녀에게 증여한다면 최초 시나리오처럼 공시지가 27억원에 증여하더라도 문제될 가능성이 크지 않다.

문제는 매입 시간이 지나서 증여할 경우, 매입시 공시지가 27억원이 그대로 있지 않고 상승해 있을 것이라는 점이다. 만약 3년 이후 증여시점에 공시지가가 30억원이 되어 있다면 어떻게 될까?

주유소 공시지가 30억원을 증여하면서 부채 24억원도 같이 자녀가 승계하므로 증여세는 약 1억원으로 늘어나게 된다.

다만, 부담부증여 시에는 대출에 대해서 증여자인 아버지에게 양도세가 과세된다.

부담부증여 시 양도세는 매입 시 공시지가 27억원과 증여시 공시지가 30억원의 차액 3억원 중 80%(=대출[24억원]/증여재산[30억원])에 대해서만 양도세가 과세된다.

즉, 양도차익 2억4000만원 대한 양도세는 약 6500만원 정도이고, 이 양도세는 자녀가 아닌 아버지가 부담해야 하므로 양도세를 감안하더라도 위의 사례의 경우 자녀명의로 직접매입방식 보다는 매입 후 부담부증여방법이 더 바람직해 보인다.

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