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ADMIN 2020. 11. 26.  
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   제목: 부담부증여 "대출이자"까지 고려해야 한다.
글쓴이: 기본관리자   조회: 3627   글쓴이 IP: 175.196.8.239
부동산을 자녀에게 증여할 때, 공식처럼 부담부증여를 절세방법으로 생각하는 사람들이 많다.

부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여하면서 그 부동산에 담보된 채무도 같이 자녀에게 넘기는 방식이다.


2주택자인 A씨는 자녀에게 시세 6억원의 아파트를 증여하고자 한다. A씨는 7년전에 아파트를 3억원에 취득하면서 2억원을 은행으로부터 대출받았다.


아파트는 증여가액을 시가로 평가하므로 단순하게 6억원의 아파트만 증여할 때에는 약 1억원의 증여세가 자녀에게 과세된다.


부담부증여는 A씨가 아파트 증여 시, 아파트담보대출 2억원도 자녀에게 같이 넘기는 방식이다. 이때 자녀가 부담할 증여세는 아파트 시세 6억원에서 대출 2억원을 차감한 나머지 4억원에 대해서 약 5700만원으로, 아파트만 증여할 때 보다 증여세가 40% 이상 줄어들게 된다.


다만, 부담부증여시에는 증여하는 A씨에게 양도세가 과세된다. 이는 아버지 A씨 입장에서 본인이 상환해야 할 대출을 자녀에게 넘김으로써 그만큼 이득을 얻었다고 보기 때문이다.


아버지 A씨가 얻은 이익은 6억짜리 아파트에 대출 2억원이 차지하는 비율만 이득을 얻었으므로, 전체 아파트를 매도한다고 가정했을 때의 양도차익 중 1/3에 대해서만 과세한다.


A씨가 증여한 아파트 전체를 매도한다면, 2주택 중 한 채이므로 양도가액 6억원에서 취득가액 3억원을 차감한 양도차익 3억원에 대해 장기보유공제 혜택없이 6~35%로 과세되어 약 9800만원 정도의 양도세가 예상된다. 부담부증여시에는 위 양도차익 3억원의 1/3인 약 1억원에 대해서만 과세되어 약 2100만원의 양도세가 과세된다.


즉, 아파트만 증여할 경우에는 증여세 약 1억원이 과세되는 반면, 부담부증여시에는 증여세 약 5700만원과 양도세 2100만원으로 총 7800만원의 세금이 과세된다. 단순하게 생각하면 세금이 2200만원이나 당장 줄어들므로 부담부증여를 대부분 선택한다.


그러나 부담부증여를 하면, 대출 2억원이 앞으로 자녀가 상환해야 할 채무라는 점을 대부분 간과한다. 대출이율을 6%로 가정할 때 매년 1200만원의 이자를 자녀가 갚아야 한다. 물론 자녀가 소득이 많아 대출원금을 조기에 상환할 수 있다면 부담부증여가 유리할 수 있다.


하지만 자녀가 학생이거나 사회초년생이라면 문제는 달라진다. 대출원금을 계속 끌고 간다면 부담부증여 후 2년만 지나더라도 대출이자가 부담부증여를 통한 절세액 보다 많아진다.

즉, 2년 이내에 자녀가 대출원금을 상환할 수 없다면, 당장 세금이 많은 것처럼 보이지만 부담부증여 보다는 단순하게 아파트만 증여하는 것이 유리하다는 것이다.


이처럼 항상 부담부증여가 유리한 것이 아니므로 세금 뿐만 아니라 향후 대출이자까지 고려하여 종합적으로 이해득실을 따져봐야 할 것이다.
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