현금보다 부동산을 증여하라니요?

자녀가 성장해서 결혼할 적령기가 되면 부모님들은 집이라도 한 채 사주어서 독립을 시켜줘야 한다고 생각합니다. 이때 대부분은 집을 자녀명의로 사주게 되는데 이 경우에도 어떤 방식으로 집을 사주느냐에 따라 부담해야 할 세금이 달라지게 됩니다. 당연히 세금이 적게 나오는 방법을 선택하여야 함은 물론입니다.

1.첫째 방식- 자녀 명의로 집을 사주는 방법은 부모가 자녀를 대신해 현금을 지불하고 집을 구입한 것이므로 집을 산 금액만큼 현금의 증여가 됩니다. 설령 부동산의 증여라 주장한다 해도 부동산을 구입한 시점과 증여시점이 동일하므로 증여시점으로부터 3월 이내에 거래된 금액이 있으면 그 금액을 증여가액으로 하기 때문에 결국 매입가액이 증여가액이 되기 때문에 결과는 같습니다.

2.둘째방식- 부모가 집을 구입하였다가 자녀에게 증여하는 방식입니다. 이렇게 되면 부동산의 증여가 됩니다. 부동산의 증여 시에는 기준시가를 증여가액으로 하며 대부분의 기준시가는 시가보다 낮기 때문에 많은 세금을 절약할 수 있습니다.

하지만 이 경우 주의해야 할 점은 부모가 부동산을 구입한 후 3월 이후에 증여하여야 하며 증여시점으로부터 3월 이내에 금융기관으로부터 대출을 받기 위해 감정을 받으면 안 됩니다.

위에서 밝혔듯이 증여가액은 시가로 하며 이 시가는 증여시점으로부터 3개월 전후에 매매된 가액이나 감정가액 등을 말하며 이러한 시가가 없을 때 비로소 기준시가를 적용하는 것이므로 증여시에는 3개월을 확실히 기억해두어야 후회하지 않습니다.

그러나 이 경우에는 증여시 등록세와 취득세를 추가로 부담해야 하는데 증여세의 절세액과 비교해 봐도 대부분은 증여등기시 비용이 적게 드는 것으로 나타나 현금으로 증여하는 것 보다는 부동산을 구입하여 증여 하는 것이 좋습니다.

최근에는 기준시가 이외에 인근의 위치나 평형 등이 유사한 부동산의 거래가액도 시가로 인정하기 때문에 아파트 같은 부동산의 경우에는 기준시가보다 높은 가액으로 결정이 되고 있습니다.

그런데 납세자가 인근 유사한 부동산의 매매가액을 현실적으로 알 수 있는 방법이 없어 실무에서는 국민은행 시세 사이트에 나온 가액 중 제일 낮은 금액을 기준으로 하고 있는데 그러다 보니 국세청이 과세하는 과정에서 납세자와 의견 충돌이 일어나기도 합니다.

현행 세법에는 1세대가 2주택을 소유하고 있던 중 그 중 1채를 처분하게 되면 양도소득세가 50%의 세율로 중과세되며 장기보유 특별공제도 받지 못합니다. 그런데 1채를 처분하지 않고 자식에게 증여하면 증여세를 내게 되지만 취득한 지 오래된 주택으로서 고가주택이 아니라면 증여세가 양도소득세보다 훨씬 적게 나올 수도 있습니다.

집을 두 채 이상 보유하고 있고 이왕에 자식에게 집을 한 채 마련해 주기로 하였다면 1채를 처분해서 자식에게 현금으로 증여하든지 또는 다른 집을 1채 사준다면 양도소득세와 증여세를 두 번 부담하여야 하지만, 보유하고 있는 주택을 증여한다면 증여세를 한번만 내면 될 뿐 아니라 처분할 경우의 양도소득세보다 적은 증여세를 낼 수도 있습니다.